2025년 6월 성남시 부동산 시황과 전망 분석

2025년 6월 성남시 부동산 시장은 전반적인 상승 흐름을 보이며 특히 재개발 및 재건축 호재가 가격 상승을 견인하고 있다. 분당구를 중심으로 한 1기 신도시 재건축 사업과 수정구의 대규모 신축 공급이 시장의 주요 동력으로 작용하고 있으며, 서울 강남권 규제 영향으로 대체 수요가 유입되면서 거래량과 가격이 동반 상승하는 모습을 보이고 있다.

현재 시장 동향 및 가격 변화

지역별 매매시장 현황

성남시 전체 아파트 매매가격은 2025년 상반기 들어 지속적인 상승세를 보이고 있다. 한국부동산원 집계에 따르면 3월 5주 기준 성남시 아파트 가격은 전년 동기 대비 4.89% 상승했다. 이는 서울 강남구(12.71%), 성동구(11.65%), 송파구(11.27%) 등과 비교해 상대적으로 안정적인 상승률을 보여주고 있어 매수세가 몰리는 주요 원인으로 분석된다.

지역별로 살펴보면 분당구가 가장 높은 상승률을 기록하고 있다. 3월 5주 기준 분당구는 전주 대비 0.24% 상승했으며, 수정구는 0.27%로 더욱 가파른 상승세를 보였다. 분당구의 경우 1기 신도시 선도지구 선정에 대한 기대감이 반영된 것으로 해석되며, 수정구는 위례신도시와 산성역 인근 신축 대단지 아파트의 상승세가 인근 지역에 파급되고 있다.

재개발 지역의 매매 가격 현황을 보면, 수진1구역이 6억 후반대에 거래되고 있으며, 신흥1구역은 6억 중반, 신흥3구역은 6억 초중반, 태평3구역은 5억대, 상대원3구역은 4억대에 호가가 형성되어 있다1. 특히 수진1구역과 신흥1구역의 가격 차이가 기존 1억원 수준에서 3-4천만원으로 줄어들면서 수진1구역의 거래가 활발해지고 있는 상황이다1.

거래량 및 시장 활성화 정도

거래량 측면에서 성남시는 2025년 들어 꾸준한 증가세를 보이고 있다. 분당구의 경우 1월 206건에서 2월 422건, 3월 497건으로 지속적인 증가를 기록했으며, 수정구도 1월 35건에서 2월 88건, 3월 115건으로 거래가 점증하고 있다. 이는 서울 강남권 규제 이후 대체 투자처로서 성남시에 대한 관심이 높아진 결과로 분석된다.

매물량 변화도 주목할 만하다. 2024년 5월까지 증가세를 보이던 매물량이 6월부터 월 약 10%씩 감소하는 추세를 보이고 있다. 이는 분당구 1기 신도시 사업이 가시화되면서 호가가 상승함에 따라 매도인들이 매물을 거두어들이고 있기 때문으로 해석된다.

재개발 및 재건축 사업 현황

분당 1기 신도시 재건축 프로젝트

분당 1기 신도시 재건축 사업은 성남시 부동산 시장의 핵심 호재로 작용하고 있다. 2025년 6월 현재 2차 정비물량 선정 방식이 확정될 예정이며, 성남시는 주민 제안 방식과 공모 방식 등 다양한 방안을 검토하고 있다. 특히 도시기능 활성화 항목에 대한 조정 방안도 함께 검토되고 있어 주민 부담을 줄이는 방향으로 정책이 수립될 것으로 예상된다.

대표적인 리모델링 프로젝트로는 분당느티마을 3·4단지가 있다. 3단지는 770가구에서 873가구로, 4단지는 1,006가구에서 1,149가구로 증가하며, 2025년 하반기 분양이 예상되고 있다. 84㎡ 기준 13억~15억원의 분양가가 예상되어 시세 대비 저렴한 가격으로 관심이 집중되고 있다.

원도심 재개발 진행상황

원도심 지역의 재개발 사업도 활발히 진행되고 있다. 상대원1구역의 경우 철거가 40% 정도 진행되었으며, 신흥1구역은 5월 17일 사업시행 인가를 신청했다12. 수진1구역은 사업시행 인가가 올해 8-9월경 예정되어 있어 단계적으로 사업이 진행되고 있다.

산성1구역과 도안중1구역의 1차 분양은 6월 말에서 7월 초에 진행될 예정이며12, 성남 전역에서 약 20여 곳의 재개발·재건축 사업이 동시에 진행되어 완료 시 약 5만 가구의 신규 주택이 공급될 예정이다.

전세시장 동향

전세가격 상승 및 안정성

성남시 전세시장은 2024년 연초부터 지속적으로 완만한 상승세를 보이고 있다. 분당구의 우수한 학군과 정비된 주거환경, 수정구 및 중원구의 대규모 신축아파트 공급으로 인한 주거환경 개선, 판교 IT기업 등의 배후 오피스로 인한 지속적인 거주수요 발생이 주요 원인으로 분석된다.

최고 전세가 순위를 보면 분당두산위브트레지움과 까치마을3단지신원이 10.5억원으로 공동 1위를 기록했으며, 삼라마이다스빌(9억원), 까치마을롯데선경(9억원) 등이 뒤를 이었다. 전세가율 상승으로 매매시장과의 격차가 줄어들고 있어 투자 매력도가 높아지고 있다.

임대차시장 안정성

성남시 전월세 시장은 최근 1년간 큰 변동 없이 강보합세를 유지하며 완만한 상승 곡선을 보이고 있다. 성남시가 갖고 있는 주거환경, 학군, 판교테크노밸리 일자리, 의료·문화 인프라, 서울 접근성 등 다양한 측면에서의 주거지 매력도가 임대차시장 안정성을 뒷받침하고 있다.

향후 시장 전망

2025년 하반기 전망

2025년 하반기 성남시 부동산 시장은 여러 호재가 겹치면서 상승세가 지속될 것으로 전망된다. 6월 한국은행의 기준금리 인하 여부가 핵심 변수로 작용할 것으로 예상되며, 금리 인하가 단행될 경우 실수요자 및 투자자 심리 회복으로 아파트값 반등의 촉매제가 될 가능성이 높다.

분당 1기 신도시 재건축 사업의 본격화와 함께 노후계획도시 정비가 차근차근 진행될 것으로 예상되며, 특히 분당은 수도권 1기 신도시 중 가장 빠른 속도로 진행될 것으로 전망된다. 대선 국면으로 들어서면서 1기 신도시 특별법에 더해 정치권의 추가 공약이 나올 가능성도 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다.

공급 및 수급 전망

2025년 하반기부터 수도권 대규모 입주 예정 단지가 대기 중이어서 공급 압력이 예상된9. 특히 수정구에는 산성역 포레스티아 건너편에 3,400세대가 넘는 산성역 헤리스톤 입주가 예정되어 있어19, 입주 시점의 전세가격 흐름을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

성남금토지구 1차 디에트르(1,080가구)는 2025년 상반기 분양이 예상되며, 59㎡ 6-7억원, 84㎡ 8-9억원의 분양가가 예상되어 시세 대비 저렴한 가격으로 관심이 집중되고 있다.

투자 전략 및 리스크 요인

실수요자의 경우 최근 가격이 급등한 단지보다는 아직 저평가된 지역이나 급매물을 중심으로 접근하는 것이 현명할 것으로 판단된다2. 투자자는 재개발·재건축 초기 단계나 입지 개선이 기대되는 지역, 전세가율이 높은 지역 위주로 선별 매수를 고려할 필요가 있다.

리스크 요인으로는 공사비 상승 및 금리 부담으로 인한 분담금 문제가 재건축 사업성을 저해할 가능성이 있으며, 2027년 수요 대비 많은 물량이 공급될 예정이어서 중장기적인 공급 과잉 우려도 고려해야 한다19.

결론

성남시 부동산 시장은 2025년 6월 현재 전반적인 상승 흐름을 타고 있으며, 특히 재개발·재건축 호재와 서울 대체 수요 유입이 주요 동력으로 작용하고 있다. 분당구를 중심으로 한 1기 신도시 재건축 사업과 원도심 재개발이 본격화되면서 중장기적 성장 가능성이 높게 평가되고 있다. 다만 공급 물량 증가와 금리 동향, 정책 변화 등 다양한 변수가 존재하므로 시장 흐름을 면밀히 파악하며 신중한 접근이 필요한 시점이다.

Citations:

1. https://www.youtube.com/watch?v=Ho8h2LnllUQ
2. https://firevote.tistory.com/19
3. https://m.snvision.newsa.kr/19826
4. https://www.data.go.kr/data/15069826/fileData.do
5. https://www.reb.or.kr/r-one
6. https://zippoom.com/content/price/960
7. https://blog.naver.com/gupzip4/223287144953
8. https://zippoom.com/content/price/4153
9. https://infowithyou.tistory.com/entry/6%EC%9B%94-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%8B%9C%EC%9E%A5-%EC%A0%84%EB%A7%9D-%EB%B0%8F-%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8%EA%B0%92-%EC%B6%94%EC%9D%B4-%EB%B6%84%EC%84%9D%EF%BD%9C2025%EB%85%84-%EC%A4%91%EB%B0%98-%EB%8B%A4%EC%8B%9C-%EC%98%A4%EB%A5%BC%EA%B9%8C
10. https://www.inews24.com/view/1831720