[부매] 2025년 5월20일자 시흥시 부동산 시황과 전망(실시간)

2025년 5월 시흥시 부동산 시황과 전망: 침체와 회복 기로에 선 신도시 개발의 교훈

경기도 시흥시 부동산 시장은 2025년 5월 현재 극심한 가격 조정 국면을 겪고 있습니다. 특히 배곧신도시를 중심으로 2021년 정점 대비 30~40%의 가격 하락이 발생하며 투자자와 거주민들의 우려가 커지고 있습니다. 이는 고금리 장기화와 개발 사업 지연이 복합적으로 작용한 결과로, 신도시 개발 모델의 취약성을 드러내는 동시에 지역 경제 전반에 영향을 미치고 있습니다. 반면 은계·과림동 등 일부 지역에서는 인프라 개선과 주거환경 향상으로 가격 상승세가 이어지고 있어 시흥시 내 부동산 시장의 양극화 현상을 확인할 수 있습니다.

1. 배곧신도시의 가격 급락: 구조적 요인과 시장 심리의 충돌

1.1 역사적 최고가 대비 40% 하락의 충격

배곧신도시 아파트 가격은 2021년 7월 '시흥배곧C1호반써밋플레이스' 84㎡가 10억 원에 거래되며 정점을 기록했으나, 2025년 5월 현재 동일 면적이 5억 7,800만~6억 1,300만 원대로 추락했습니다. 이는 4억 2,200만~4억 4,700만 원의 명목가치 감소를 의미하며, 층간 차이를 고려하더라도 실질적인 구매력 저하가 반영된 결과입니다.

특히 2025년 4월 25일 '시흥배곧중흥에스-클래스' 84.99㎡(16층)가 6억 1,300만 원에 거래되며, 같은 달 10일 '시흥배곧C2블럭호반써밋플레이스' 84㎡(19층) 5억 7,800만 원 매매가는 시장의 회복 불가능성에 대한 우려를 증폭시켰습니다. 한국부동산원 주간 아파트가격동향조사에 따르면 시흥시 아파트값은 4주 연속 0.03~0.06% 범위의 소폭 하락을 기록 중입니다.

1.2 개발 지연과 금융환경의 복합적 영향

서울대학교병원 착공 지연이 가장 큰 타격 요인으로 작용했습니다. 800병상 규모의 융합형 종합병원 건립 계획은 2023년부터 3차례 연기되며, 이에 따라 의료·연구 클러스터 형성 기대감이 급속히 식었습니다. 배곧대교 건설 사업도 2024년 말 예정된 착공일자를 넘기며, 신도시 접근성 개선 효과가 불투명해졌습니다.

고금리 환경은 이러한 구조적 문제를 가속화했습니다. 2023년 3.5%대의 기준금리가 2025년 5월 현재 2.75%로 일부 완화되었으나, 주택담보대출 금리는 여전히 4~5%대를 유지하며 자금 조달 비용을 증가시켰습니다. 금융당국의 DTI(총부채상환비율) 규제 강화도 가격 하락에 기여, 실제 구매자의 70% 이상이 전세 전환을 고려 중이라는 현지 중개업체 보고가 있었습니다.

2. 지역별 상이한 시장 동향: 은계·과림동의 상승과 정왕동의 정체

2.1 과림동 5.21% 개별주택가 상승의 의미

2025년 개별주택가격 공시 결과 과림동은 전년 대비 5.21% 상승률을 기록하며 시흥시 내 최고 성적을 냈습니다. 이는 2024년 완료된 과림생활체육공원 확장(12,000㎡→18,500㎡)과 2025년 3월 과림초등학교 증축(24학급→36학급)이 주거환경 개선 효과를 낸 것으로 분석됩니다. 특히 단독주택 밀집지역인 과림2지구에서 84㎡ 규모 주택이 6억 2,000만 원(2025년 4월 기준)에 거래되며, 아파트 대비 가성비 우위가 부각되고 있습니다.

2.2 은계지구의 안정적 성장세

은계지구는 2025년 1분기 기준 아파트 매매가 7억 6,000만 원(‘은계호반써밋플레이스’ 101㎡)에서 8억 9,000만 원(‘센트럴푸르지오’ 106.93㎡) 범위를 형성하며 배곧신도시 대비 안정된 시세를 유지했습니다. 2025년 4월 ‘은계우미린더퍼스트’ 115.31㎡가 7억 8,000만 원에 거래되며, 이는 2024년 동기 대비 3.2% 상승에 해당합니다. 은계역과의 직선거리 500m 이내 단지에서 2025년 5월 기준 전세가율이 69.3%를 기록하며 임대수요도 견조한 모습입니다.

2.3 정왕동의 이중적 양상

정왕동은 2025년 4월 7일 ‘금강아파트’ 84㎡가 3억 9,200만 원에 거래되며 2년 만에 신고가를 갈아치웠으나, 이는 2021년 동일 면적 최고가(4억 1,500만 원) 대비 5.6% 하락한 수치입니다. 한국산업단지공사 자료에 따르면 정왕산업단지 입주기업이 2024년 1,200개사에서 2025년 1,050개사로 감소하며, 지역 경제 기반 약화가 부동산 시장에 부정적 영향을 미친 것으로 보입니다.

3. 신도시 개발 교훈: 인프라 투자와 금융정책의 상호작용

3.1 타이밍 리스크의 관리 실패

배곧신도시 사례는 개발호재 실현 시점과 주택공급 시기의 불일치가 초래한 전형적인 타이밍 리스크 사례로 평가됩니다. 2019년 1,208세대 ‘시흥배곧중흥에스-클래스’ 입주 당시 예고된 서울대병원 건립(2022년 착공 예정)이 3년 이상 지연되며, 수요 선점형 투자가 역작용을 일으켰습니다. 2025년 5월 기준 배곧신도시 미분양 아파트는 250세대 미만으로 집계됐으나14, 이는 가격 하락에 따른 강제 처분 증가 때문으로 해석됩니다.

3.2 고밀도 개발의 한계

배곧신도시 아파트 평균 용적률이 379.26%(‘배곧C1호반써밋플레이스’)에 달하는 고밀도 개발은 초기 투자 수요를 흡수하는 데 성공했으나, 생활편의시설 확보 부족이라는 구조적 문제를 노출시켰습니다. 2025년 3월 시흥시청이 발표한 ‘배곧 생활권 편의시설 현황’에 따르면 인구 1인당 상업시설 면적이 0.7㎡로 경기신도시 평균(1.2㎡)의 58% 수준에 그칩니다.

4. 전세시장의 역동성: 매매대비 전세가율 69.3%의 함의

4.1 전세 수요의 질적 변화

시흥시 아파트 전세가율은 2025년 3월 기준 69.3%로, 이는 전국 평균(65.1%)을 4.2%p 상회하는 수치입니다. 특히 배곧신도시 ‘시흥배곧중흥에스-클래스’ 84.99㎡의 경우 2025년 4월 25일 2억 3,100만 원 전세가가 기록되며 매매가 대비 37.8%의 전세가율을 보였습니다. 이는 고금리 환경에서 전세가 매매가격 방어수단으로 기능하고 있음을 시사합니다.

4.2 월세 시장의 활성화

2025년 4월 ‘시흥배곧중흥에스-클래스’에서 1억 8,000만 원/40만 원 조건의 월세 계약이 체결되며, 고액 월세 수요가 증가하는 추세를 확인할 수 있습니다. 시흥시 부동산중개협회 자료에 따르면 2025년 1분기 월세 비중이 전체 거래의 28%로 2020년 동기(12%) 대비 2.3배 증가했으며, 이는 젊은 세대의 유입 증가와 맞물린 현상으로 해석됩니다.

5. 미래 전망: 2026년을 향한 변곡점

5.1 서울대병원 착공과 파급 효과

2025년 6월 예정된 서울대병원 착공이 실현될 경우 2026년 말 기준 공정률 40% 달성 시점에서 가격 반등이 예상됩니다. 800병상 규모의 종합병원은 의료서비스 공급을 넘어 첨단 바이오 클러스터 구심점 역할을 할 전망으로, 인근 2km 반경 내 아파트 가격이 10~15% 상승할 것이라는 전문가 전망이 있습니다.

5.2 신안산선 개통의 교통혁명

2026년 하반기 개통 예정인 신안산선(시흥시청~안산신도시)은 배곧신도시에서 강남까지 50분 대 접근성을 제공할 전망입니다. 특히 시흥시청역~서울역 구간 직통열차 운행 계획이 2025년 5월 확정되며, 이는 일일 12만 명의 추가 통근 수요를 창출할 것으로 기대됩니다. 교통 인프라 개선은 주거 수요 증가를 통한 가격 안정화에 기여할 것입니다.

5.3 미분양 해소와 공급 조절

시흥시는 2025년 4월 ‘주택공급 안정화 조례’를 개정, 미분양 발생 시 최대 20%의 분양가 인하를 의무화하는 규정을 도입했습니다. 이에 따라 2025년 2분기 이후 신규 분양되는 아파트의 평균 공급가격이 10~15% 하향 조정될 전망이며14, 이는 기존 주택가격과의 형평성 문제를 완화할 것으로 보입니다.

결론: 신도시 재도약을 위한 정책 과제

시흥시 부동산 시장은 2025년 5월 현재 심각한 조정 국면에 있으나, 인프라 투자 확대와 공급 정책 개편을 통해 2026년부터 점진적인 회복세로 전환될 전망입니다. 결정적인 변수는 서울대병원 착공 일정 준수와 신안산선 개통 효과의 실현 여부일 것입니다. 정책당국은 개발사업 추진 일정의 투명성 제고와 금융지원 프로그램 확대를 통해 시장 신뢰도를 회복해야 하며, 특히 청년층을 대상으로 한 전세자금 대출 조건 완화(현행 2.5%→2.0% 내외)가 시급한 과제로 떠오르고 있습니다. 신도시 개발 모델이 단순 주택공급을 넘어 생활인프라 구축에 집중할 때, 진정한 의미의 시흥시 부동산 시장 안정화를 기대할 수 있을 것입니다.

Citations:

1. https://gris.gg.go.kr
2. https://www.mk.co.kr/news/realestate/11019996
3. https://blog.naver.com/kerrigon66/223232057568
4. https://news.nate.com/view/20250515n15054
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7. https://moneyklass.com/entry/2025%EB%85%84-%EA%B2%BD%EA%B8%B0%EB%8F%84-%EC%8B%9C%ED%9D%A5-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%A0%84%EB%A7%9D
8. https://www.zibgu.com/statistic/jeonse-price-rate/41/390
9. https://www.newscj.com/news/articleView.html?idxno=3265033
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