[부매]2025년 5월 22일자 파주시 부동산 시장 동향 및 전망 분석

 

2025년 5월 파주시 부동산 시장은 GTX-A 노선 개통 효과의 선반영과 신규 공급 물량 증가로 인한 가격 조정 국면에 진입했습니다. 한국부동산원 데이터에 따르면, 파주시 아파트 가격은 GTX-A 운정중앙~서울역 구간 개통 이후 15주간 -1.25% 하락했으며, 이는 전국 평균(-0.29%)보다 가파른 감소세입니다. 특히 운정신도시 내 역세권 단지와 외곽 지역 간 가격 격차가 확대되며 지역별 양극화 현상이 두드러지고 있습니다.

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1. 파주시 부동산 시장 현황

1.1 아파트 가격 동향

2025년 5월 3주차 기준 파주시 아파트 평당가는 1,519만원으로 경기도 평균(2,258만원) 대비 32.7% 낮은 수준입니다. GTX-A 노선 개통(2024년 12월) 이후 역세권 단지를 제외한 대부분 지역에서 가격 하락이 지속되었으며, 운정신도시 내에서는 센트럴푸르지오 전용 84.98㎡가 7억 2,000만원(18층), 운정신도시 아이파크 전용 84.91㎡가 7억 5,000만원(8층)에 거래되며 상대적 안정세를 보였습니다. 반면, GTX에서 멀리 떨어진 금촌동·문발동 일대는 평당가 1,200~1,400만원 대를 형성하며 격차가 뚜렷합니다.

1.2 지역별 거래 활성도

• 운정신도시: 5월 3주차 매매 거래량의 68%가 집중되었으며, 특히 운정중앙역 도보 10분권 내 단지(예: 힐스테이트 운정, 센트럴푸르지오)가 평균 4.8억~7.5억원대에서 거래됐습니다.
• 금촌·문발권: 신축 단지 공급 부재로 거래량이 전년 대비 22% 감소했으며, 20년차 이상 노후 단지의 경우 평당가 1,000만원 초반대로 하락했습니다.

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2. 시장 변동 주요 요인

2.1 GTX-A 노선의 역설적 효과

GTX-A 개통은 파주시 전체보다 운정신도시 역세권에 선택적 효과를 발휘했습니다. 개통 직전인 2024년 12월 대비 센트럴푸르지오는 6.8억원 → 7.2억원(+5.9%), 아이파크는 7억원 → 7.5억원(+7.1%) 상승했으나, 외곽 지역은 평균 8~12% 하락했습니다. 이는 GTX 효과가 사전에 반영된 데다, 2025년 상반기 기준 운정신도시 매물이 6,329건으로 개통 전(5,453건) 대비 16% 증가한 영향이 큽니다.

2.2 신규 공급 물량의 이중적 영향

5월 경기 지역 입주 물량 8,436세대 중 파주시는 1,057세대(e편한세상헤이리)가 공급되며, 이는 기존 주택가의 전세 수요 분산으로 이어졌습니다. 신규 단지 인근의 금강펜테리움센트럴파크 전세가는 2.6억원 → 2.3억원(-11.5%)으로 조정되며 공급 과잉 우려가 현실화되었습니다.

2.3 금리 및 정책 변수

한국은행의 기준금리 인하 가능성(현재 3.5% → 예상 3.0%)이 시장에 반영되기 시작했으나, 파주시의 경우 대출 규제 강화(예: DTI 40% 한도)로 인해 실수요자들의 구매력 회복이 더딘 상황입니다. 또한 5월부터 시행된 유주택자 무순위 청약 제한으로 인해, 경남아너스빌 리버와 같은 단지가 주변 시세 대비 1~2억원 할인된 가격으로 분양되며 투기 수요가 일부 유입되었습니다.

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3. 지역별 세부 전망

3.1 운정신도시 (동패동·목동동)

• 역세권 500m 이내: GTX-A 이용객 일평균 3.9만명을 기반으로 장기적 상승 잠재력 보유. 84㎡ 기준 7억원대가 신지지선으로 자리잡을 전망입니다.
• 외곽 지역(운정2지구 등): 2025년 하반기 1,200세대 추가 입주 예정으로, 임대물량 증가에 따른 전세가 추가 하락 가능성 존재.

3.2 금촌·문발권

• 금촌역 인근: 20년차 노후 단지의 재건축 수요가 모색 중이지만, 사업 추진률이 15% 미만으로 단기 효과 기대 어려움.
• 헤이리 예술마을 일대: 관광 수요 기반 주상복합 건물이 5월 평균 3.2억원(전용 59㎡)에 거래되며, 문화 인프라 접근성이 프리미엄으로 작용 중.

3.3 탄현·파주읍권

• DMZ 관광 특수: 평화누리길 개통으로 탄현면 e편한세상헤이리가 1057세대 입주 완료. 59㎡ 기준 전세가 1.8억원으로 신규 수요 유입 중.
• 파주출판단지 인근: 출판·미디어 기업 밀집 효과로 84㎡ 기준 매매가 4.5억원대 유지, 전년 대비 2.3% 상승.

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4. 향후 전망 및 투자 전략

4.1 단기(2025년 하반기)

• 운정신도시 역세권: GTX-A 수서역 연장 개통(2026년 예정) 기대감으로 84㎡ 기준 7.8억원대 돌파 가능성.
• 금리 인하 효과: 기준금리 0.5%p 인하 시, 7억원 대출 기준 월 상환액 23만원 감소로 실수요자 유입 가속화 전망.

4.2 중장기(2026~2027년)

• GTX-A 수서역 연장: 서울 강남 접근성 개선으로 파주시 전체 평당가 1,700만원대 진입 가능성.
• 제2순환도로 개통: 2025년 4월 기준 공사 완료율 78%로, 운정~김포 구간 연결 시 물류 단지(예: 적성물류단지) 인근 아파트 수요 증가 예상.

4.3 위험 요인

• 공급 과잉: 2025년 경기 지역 입주 물량 6.3만세대 중 파주시 비중 12.4%로, 2026년 이후 전세 시장 불균형 심화 가능성.
• 정책 리스크: 청약가점제 강화 및 보유세 인상 논의가 현실화될 경우, 다주택자 중심의 매물 급증 우려.

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결론: 전략적 투자 포인트

파주시 부동산 시장은 2025년 5월 현재 GTX-A 역세권 집중화와 외곽 지역 침체가 공존하는 양극화 구조를 보입니다. 단기적으로는 운정중앙역 도보 10분권 내 신축 단지(예: 센트럴푸르지오, 아이파크)가 금리 인하 시 가격 상승률 8~12% 예상되며, 중장기적으로는 제2순환도로 접근성이 우수한 탄현·파주읍권이 유망합니다. 그러나 신규 공급 물량과 정책 변동성에 대한 면밀한 모니터링이 필수적입니다.

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10. https://www.youtube.com/watch?v=ERfZPG6Ey2A