[부매] 2025년 5월12일자 울산광역시 부동산 시황과 전망(실시간)

 

울산 부동산 시장은 2025년 5월 현재 전국 평균 대비 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 최근 주택매매시장은 보합세로 진입했으나 전세시장은 상승세를 유지하고 있으며, 소비심리지수는 3년여 만에 최고치를 기록하고 있습니다. 지역 경제의 회복 기반과 함께 미분양 물량 감소, 입주물량 감소 등이 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있으나, 동구를 중심으로 한 일부 지역의 약세와 분양 계획 부재 등 향후 해결해야 할 과제도 존재합니다.

아파트 매매가격 동향

전체 가격 추이

울산 아파트 매매가격은 5월 첫째 주(5월 5일 기준) 보합(0.00%)을 기록하며 최근의 약상승세가 일시 중단된 모습을 보이고 있습니다9. 이는 지난주 0.01% 상승에서 멈춘 것으로, 숨고르기 국면에 접어든 것으로 해석됩니다. 다만 울산의 올해 누적 매매가격 상승률은 0.11%로, 전국 평균(-0.33%)과 비교해 상대적으로 양호한 수준을 유지하고 있습니다. 5월 1주차 부동산114 자료에서는 아파트 매매가격이 전주 대비 0.03% 상승했다는 보고도 있어 미세한 상승 모멘텀은 지속되는 것으로 보입니다.

지역별 가격 변동

울산 내 지역별 매매가격 동향은 뚜렷한 차이를 보이고 있습니다. 5월 첫째 주 기준으로 북구(0.03%)와 중구(0.03%), 남구(0.01%)는 상승세를 유지한 반면, 동구는 -0.10%로 낙폭이 확대되는 모습을 보였습니다. 울주군은 보합(0.00%)을 기록했습니다. 특히 남구는 울산 내에서 1위를 차지할 만큼 높은 평당가(1,568만원)를 형성하고 있으며, 이는 울산 아파트 평균 평당가(1,247만원)보다 25.7% 높은 수준입니다.

고가 아파트 시장

울산의 고가 아파트 시장은 특정 단지를 중심으로 형성되어 있습니다. 최근 6개월간 가장 높은 매매 실거래가를 기록한 아파트는 롯데캐슬킹덤으로, 244.64㎡ 면적이 18.2억원에 거래되었습니다. 이외에도 울산대공원월드메르디앙(14.9억원), 문수로1차아이파크2단지(13.5억원), 울산옥동대공원한신휴플러스(13.5억원) 등이 고가 거래를 이끌고 있습니다. 롯데캐슬킹덤의 경우 2025년 3월 16일에는 185.39㎡ 면적이 13억원(평당 2,313만원)에 거래되었습니다.

전세시장 동향

전세가 추이

울산의 전세시장은 매매시장과 달리 뚜렷한 상승세를 보이고 있습니다. 5월 첫째 주 기준 전세가격은 0.05% 상승하며 2주 연속 오름세를 기록했으며, 이는 전국 평균(0.00%)을 웃도는 수준입니다. 주목할 만한 점은 울산의 올해 누적 전세가 상승률이 1.00%로, 전국 평균(0.03%)보다 상당히 높다는 것입니다. 다만 부동산114 자료에서는 5월 1주차 전세가격이 0.11% 하락했다는 다소 상반된 결과도 있어 통계 기관별 차이가 있음을 고려해야 합니다.

지역별 전세 시장

전세시장 역시 지역별 차이가 뚜렷합니다. 5월 첫째 주 기준으로 동구(0.09%)와 중구(0.09%)가 가장 높은 상승률을 보였고, 북구(0.06%), 남구(0.04%)도 상승세를 이어갔습니다. 울주군만 보합세를 유지했습니다. 이는 매매시장에서 상대적으로 부진했던 동구가 전세시장에서는 오히려 강세를 보이는 흥미로운 대비를 보여줍니다.

부동산 시장 소비심리 분석

소비심리지수 추이

울산 지역의 부동산시장 소비심리지수는 최근 큰 폭으로 개선되는 모습을 보이고 있습니다. 국토연구원에 따르면 2025년 3월 울산의 부동산시장 심리지수는 114.6으로, 2월보다 2.4p 상승했으며 이는 2021년 10월 이후 3년 5개월 만에 최고치입니다. 이러한 소비심리 개선은 3개월 연속 이어지고 있어 시장 회복에 대한 기대감이 높아지고 있음을 시사합니다.

매매 및 전세 소비심리

세부 항목별로는 주택 매매시장 소비심리지수가 121.4로 2월 대비 8p 이상 상승하며 높은 개선 폭을 보였습니다. 이는 서울(122.0)에 이어 전국에서 두 번째로 높은 수준입니다. 주택전세시장 소비심리지수도 114.2로 전국 최고치를 기록하며 강한 회복세를 보이고 있습니다. 3월의 주택시장(매매+전세) 소비심리지수는 117.8로, 이 역시 서울(122.6) 다음으로 높은 수준입니다.

주택사업 경기전망

주택산업연구원이 발표한 4월 울산 주택사업경기전망지수는 전달 대비 29.5p 상승한 100.0을 기록하며 기준선을 회복했습니다. 이는 전국에서 가장 큰 상승폭으로, 울산 부동산 시장에 대한 업계의 기대감이 크게 개선되었음을 보여줍니다. 5월 아파트 분양전망지수 역시 전달(93.3p)보다 6.7p 오른 100.0p을 기록하며 기준선을 회복했습니다.

미분양 및 공급 현황

미분양 추이

울산의 미분양 주택은 지속적으로 감소 추세를 보이고 있습니다. 2024년 11월 기준 울산의 미분양은 2711건으로 전년 동기 대비 11.7% 감소했으며, 2024년 7월에는 미분양 아파트가 2428가구로 6월보다 13% 줄었습니다. 이는 부산, 광주, 대전 등 타 지방 광역시가 미분양 물량이 증가한 것과 대조적인 현상입니다.

개별 단지 동향

최근 울산의 주요 아파트 단지들은 미분양이 해소되며 '완판' 소식이 이어지고 있습니다. 금호건설의 '문수로 금호어울림'은 총 402가구로 이전에 청약 미달 사태를 겪었으나 최근 계약률 100%를 달성했습니다. 또한 롯데건설과 SK에코플랜트가 공급한 '라엘에스'도 두 달 만에 완판에 성공했으며, 이 단지는 698가구 모집에 5389명이 몰려 평균 7.7 대 1의 높은 경쟁률을 기록했습니다.

입주 물량 전망

울산 지역의 입주 물량은 향후 몇 년간 지속적으로 감소할 것으로 예상됩니다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 울산의 2024년 입주 물량은 3925가구로 적정 수요(5496가구)에 크게 미치지 못합니다. 2025년 입주 예정 물량(3815가구)과 2026년(1388가구)도 인구 수 대비 적은 편으로, 공급 부족이 예상됩니다. 또한 부동산R114 자료에 따르면 울산의 아파트 입주물량은 2023년 8786가구에서 2024년 4805가구로 45.3% 급감했습니다.

분양 시장 상황

2025년 5월 현재 울산의 아파트 분양 시장은 부진한 상황입니다. 대한주택건설협회에 따르면 올해 1월부터 5월까지 울산은 광주, 세종과 함께 분양 계획조차 없었던 지역으로 분류되었습니다. 이는 정치적 불확실성, 경기 침체 등의 영향으로 지방 주택시장이 전반적인 한파를 겪고 있는 상황을 반영합니다.

울산 부동산 시장 전망

단기 전망

단기적으로 울산 부동산 시장은 제한적인 상승세가 이어질 것으로 전망됩니다. 특히 남구, 북구, 중구 등 핵심 주거지를 중심으로 가격 회복세가 지속될 가능성이 높습니다. 소비심리지수와 주택사업경기전망지수의 개선은 시장 회복에 대한 기대감을 반영하고 있으며, 미분양 감소와 입주물량 제한으로 수급 상황이 개선될 것으로 예상됩니다.

영향 요인 분석

울산 부동산 시장에 영향을 미치는 주요 요인으로는 다음과 같은 것들이 있습니다:

1. 지역 경제 회복: 조선업 중심의 산업 경기 회복이 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.
2. 입주물량 감소: 향후 몇 년간 지속될 입주물량 감소는 수급 측면에서 가격 상승 요인으로 작용할 것으로 보입니다.
3. 금리 인하 기대감: 향후 금리 인하에 대한 기대감이 시장 심리에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.
4. 지역별 양극화: 남구, 중구, 북구 등 선호 지역과 동구 등 상대적으로 약세를 보이는 지역 간 격차가 커질 가능성이 있습니다.

전문가 의견

전문가들은 울산 지역의 핵심 주거지를 중심으로 가격 회복세가 이어질 것으로 내다보고 있으나, 지역별 격차는 작지 않을 것으로 전망하고 있습니다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "그동안 청약만 하면 '필패'였던 울산 지역의 시장 분위기가 바뀌고 있다"면서도 "수도권과 달리 수요가 한정적인 데다 대출 규제 등의 여파로 추격 매수세가 붙기 어려울 수 있다"고 지적했습니다.

또한 지역 부동산업계 관계자는 "분양시장 심리가 회복되며 건설사들이 하반기 예정 물량을 준비하는 움직임이 관측된다"며 "다만 매매와 전세 모두 실수요 위주의 제한적인 흐름이 당분간 이어질 것"이라고 전망했습니다.

결론

울산 부동산 시장은 2025년 5월 현재 전국 평균 대비 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 매매가격은 보합세로 접어들었지만 전세가격은 상승세를 유지하고 있으며, 올해 누적 기준으로는 매매가와 전세가 모두 전국 평균을 상회하는 상승률을 기록하고 있습니다. 소비심리지수의 지속적인 개선과 미분양 감소는 긍정적인 신호로 해석되나, 동구의 가격 하락과 분양 시장 부진은 향후 해결해야 할 과제로 남아있습니다.

지역 경제 회복, 입주물량 감소, 금리 인하 기대감 등이 시장에 긍정적으로 작용하는 가운데, 향후 주택 공급 확대와 지역 간 불균형 해소가 중요한 과제로 대두될 것으로 보입니다. 실수요 중심의 시장 재편이 이루어지는 가운데, 울산의 부동산 시장은 타 지방 광역시 대비 상대적으로 양호한 회복세를 보일 것으로 전망됩니다.

Citations:

1. https://mland.ulsankyocharo.com
2. https://www.hankyung.com/article/2024091133101
3. https://zippoom.com/region/lavKSO54b4hMnhPnFC25xg/
4. https://zippoom.com/content/price/876
5. https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=8231226
6. https://www.albamon.com/jobs/detail-company/GT7iubpJRVH3IfSd1ca9Hw==
7. https://rt.molit.go.kr
8. https://kbland.kr/se/c/13147
9. https://www.ksilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=1026826
10. https://www.ksilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=1026683