2025년 5월 30일자 울산광역시 부동산 시황과 전망 분석

 

울산광역시 부동산 시장은 2025년 5월 현재 지방 광역시 중 유일하게 상승세를 유지하며 전국적으로 주목받고 있는 상황이다. 최근 한국부동산원 발표에 따르면 울산의 아파트 매매가격은 연초 대비 0.12% 상승하여 서울을 제외한 지방 광역시 중 가장 높은 상승률을 기록했으며, 전세가격 역시 지속적인 상승세를 보이고 있다. 특히 전세가율이 73.2%에 달해 30개월 만에 최고치를 기록하는 등 임대시장의 강세가 매매시장 상승을 견인하고 있는 것으로 분석된다.

최근 가격 동향 및 지역별 차별화

매매가격 변동 추이

2025년 5월 넷째 주(5월 26일 기준) 울산의 아파트 매매가격은 전주 대비 -0.02% 하락하며 소폭 조정을 보였다1. 이는 전국 매매가격이 하락세로 전환된 흐름과 맥을 같이 하지만, 지방 광역시 중에서는 상대적으로 양호한 수준이다. 5월 셋째 주에는 0.01% 상승을 기록했으며, 5월 첫째 주에는 보합세를 유지하는 등 단기적 등락을 반복하고 있다.

울산의 아파트 매매가격지수는 5월 19일 기준 100.04로, 직전 조사 대비 0.02포인트 상승했다. 이는 같은 기간 부산(-0.18), 대구(-0.40), 광주(-0.37), 대전(-0.19) 등 다른 광역시가 일제히 하락세를 보인 것과 대조적인 결과다. 연초부터 현재까지 울산의 누적 상승률은 0.12%에 달하며, 이는 실거래가 기준으로 5억 원짜리 아파트가 약 600만원 상승한 것에 해당한다.

구군별 차별화 현상

울산 내 구군별로는 뚜렷한 차별화 현상이 나타나고 있다. 5월 넷째 주 기준으로 중구는 상승세를 유지했으나, 남구, 동구, 울주군은 하락했고 북구는 보합을 기록했다. 특히 동구의 경우 조선업 회복세에도 불구하고 지속적인 인구 유출로 인해 매매가격 하락이 지속되고 있는 상황이다. 반면 중구와 남구는 생활 인프라와 교육 환경이 우수해 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있다.

전세시장 강세와 구조적 변화

전세가격 상승세 지속

울산의 전세시장은 더욱 뚜렷한 상승세를 보이고 있다. 5월 넷째 주 전세가격은 0.04% 상승했으며, 이는 전국 평균 0.01% 상승을 크게 웃도는 수준이다. 5월 첫째 주에는 0.05% 상승을 기록하는 등 지속적인 강세를 보이고 있다. 올해 연초부터 현재까지 전세가격은 1.06% 상승했으며, 이는 전국적으로도 높은 수준에 해당한다.

전세가율은 73.2%에 달해 30개월 만에 최고치를 기록했다. 이러한 전세가율 상승은 전세 매물의 품귀현상과 밀접한 관련이 있으며, 임대 수요의 견조함을 보여주는 지표로 해석된다. 구군별로는 5월 넷째 주 기준 모든 구군에서 전세가격이 상승세를 유지했으며, 이는 울산 전역에서 전세 수요가 강하다는 것을 의미한다.

전세에서 매매로의 수요 전환

전세가격 급등은 매매 수요 전환을 가속화하고 있다. 전세에서 매매로의 수요 전환이 빠르게 나타나고 있으며, 이는 울산 부동산 시장의 주요 동력 중 하나로 작용하고 있다. 특히 신혼부부나 젊은 세대를 중심으로 내 집 마련에 대한 관심이 높아지면서 중저가 아파트 시장에 활기를 불어넣고 있는 상황이다.

거래량 동향과 시장 심리

거래량 증가세

2025년 1분기 울산의 아파트 거래량은 3,428건으로 전분기 대비 12.6% 증가했으며, 거래 금액은 1조 619억 원으로 8% 늘어났다. 이는 전국적인 거래량 감소 추세와는 다른 양상으로, 울산 시장의 상대적 안정성을 보여주는 지표다. 특히 3월 한 달 동안 외지인 매입이 231건을 기록해 최근 2년 사이 최대치를 달성하는 등 외부 투자 수요도 증가하고 있다.

그러나 장기적으로는 거래 심리가 다소 위축되어 있는 상황이다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화로 인한 주택 구매 부담 증가와 경제 불확실성이 주요 원인으로 작용하고 있다7. 2025년 거래량이 전년 대비 20% 감소한 것으로 나타나는 등 단기적으로는 관망세가 지속될 가능성이 높다.

신고가 거래 증가

올해 들어 울산에서 이뤄진 아파트의 신고가 거래는 총 123건에 달한다. 특히 남구 신정동에 위치한 '신정 롯데캐슬 킹덤' 전용 185㎡가 지난 4월 15억원에 거래되어 한 달 새 2억원 가량 가격이 상승하는 등 일부 선호 단지에서는 급격한 가격 상승이 나타나고 있다.

공급 현황과 미래 전망

공급 부족 심화

울산의 주택 공급 부족 현상이 가격 상승의 주요 동력으로 작용하고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 2025년부터 2027년까지 3년간 울산의 민간 아파트 입주 예정 물량은 총 8,336가구로, 이는 2022~2024년 3년간 공급된 16,423가구의 절반 수준에 그친다. 이러한 공급 부족은 향후 가격 상승 압력으로 작용할 가능성이 높다.

최근 1년 동안 울산에서는 10개 단지 4,019가구만이 분양되었으며, 이로 인해 현재 분양 중인 아파트 단지에 수요가 몰리고 있는 상황이다. 특히 울산 중구 학산동 복산육거리 인근에 공급 중인 '번영로 롯데캐슬 센트럴스카이'는 잔여 세대 소진 속도가 빨라지고 있어 공급 부족 현상을 여실히 보여주고 있다.

미분양 급감과 시장 회복

울산의 미분양 가구 수가 지속적으로 감소하면서 시장 회복세가 뚜렷해지고 있다. 2024년 11월 기준 울산의 미분양 가구 수는 2,711가구로 전년 동기 대비 11.7% 감소했다. 이는 다른 지방 광역시들이 미분양 증가를 보인 것과는 대조적인 결과로, 울산 시장의 견고함을 보여주는 지표다.

향후 전망과 투자 방향

단기 전망

2025년 하반기 울산 부동산 시장은 공급 부족과 전세 수요 강세를 바탕으로 한 완만한 상승세가 지속될 것으로 전망된다7. 특히 전세가율이 30개월 만에 최고치를 기록하고 있어 매매 전환 수요가 계속 발생할 가능성이 높다. 다만 DSR 규제와 경제 불확실성으로 인해 거래량 회복은 제한적일 것으로 예상된다.

지역별로는 남구와 중구의 안정적 상승세가 지속되는 반면, 동구와 북구는 조선업 경기 회복 여부에 따라 차별화될 것으로 보인다. 울주군은 신규 공급 물량의 영향을 받아 상대적으로 완만한 상승세를 보일 가능성이 높다.

중장기 투자 관점

중장기적으로 울산 부동산 시장은 조선업과 자동차 산업의 회복, 공급 부족 지속, 전세시장 강세 등을 바탕으로 한 상승 기조가 유지될 것으로 전망된다. 특히 현대중공업을 비롯한 조선업체들의 수주 증가와 고용 회복이 실수요 증가로 이어질 가능성이 높다.

투자 관점에서는 공급이 제한적인 중구와 남구의 우량 단지, 재개발이 예정된 지역, 그리고 조선업 회복의 수혜를 받을 수 있는 동구 일부 지역이 유망할 것으로 판단된다. 다만 정부의 부동산 정책 변화와 금리 동향을 지속적으로 모니터링하면서 신중한 접근이 필요한 상황이다.

결론

울산광역시 부동산 시장은 2025년 5월 현재 전국적인 부동산 시장 침체 속에서도 상대적 안정성을 유지하고 있다. 공급 부족, 전세시장 강세, 산업 경기 회복 기대감 등이 복합적으로 작용하면서 지방 광역시 중 유일한 상승세를 보이고 있다. 단기적으로는 규제와 경제 불확실성으로 인한 거래량 위축이 예상되지만, 중장기적으로는 구조적 요인들이 가격 상승을 뒷받침할 것으로 전망된다. 투자자들은 지역별 차별화 현상을 면밀히 분석하고, 실수요 기반의 안정적인 지역을 중심으로 한 신중한 접근이 필요할 것으로 판단된다.

Citations:

1. https://www.ulsanpress.net/news/articleView.html?idxno=551909
2. https://www.iusm.co.kr/news/articleView.html?idxno=1051161
3. https://backrich.tistory.com/1
4. https://kbland.kr/se/c/23863
5. https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=8011483
6. https://moneyklass.com/entry/%F0%9F%93%88-2025%EB%85%84-%EC%9A%B8%EC%82%B0-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%8B%9C%EC%9E%A5-%EC%A0%84%EB%A7%9D
7. https://seo.goover.ai/report/202505/go-public-report-ko-9e4fcd6a-58bb-4b9b-ba02-1a1158ef18cb-0-0.html
8. https://fin.land.naver.com/articles/2525512529
9. https://www.ziksir.com/news/articleView.html?idxno=92304
10. https://www.ulsanpress.net/news/articleView.html?idxno=551414