2025년 5월 30일자 고양특례시 부동산 시황과 전망과 실시간 분석

 

고양특례시 부동산 시장은 2025년 5월 현재 GTX-A 노선 개통 효과, 신규 분양 단지 공급 확대, 전세가율 상승 등 복합적 요인에 의해 구조적 변화를 겪고 있습니다. 특히 덕양구와 일산동구를 중심으로 한 교통 인프라 확충과 재개발 사업이 시장 동향을 주도하며, 전세 수요의 급증이 매매 시장과의 균형 관계를 재편하고 있습니다. 본 보고서는 최근 실거래 데이터, 정책 변화, 지역별 특성을 종합적으로 분석하여 고양특례시 부동산 시장의 현황과 중장기 전망을 제시합니다.

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1. 2025년 5월 고양특례시 부동산 시장 현황

1.1. 매매가격 동향과 지역별 편차

2025년 5월 4주차 기준 고양시 아파트 매매가격은 전주 대비 -0.02% 소폭 하락했으나, 덕양구는 0.02% 상승세를 유지한 반면 일산동구는 -0.15% 하락하며 지역별 차이가 두드러졌습니다. 이는 일산동구의 마두·식사동 일대 신규 입주 물량 증가로 인한 공급 과잉 영향으로 해석됩니다. 덕양구의 경우 GTX-A 대곡역 인근 킨텍스원시티M3블럭이 21억원대 거래를 기록하며 프리미엄 주거지로서 입지 가치를 입증했습니다2.

1.2. 전세 시장의 급격한 상승과 전세가율 최고치

전세가격은 매매가 대비 안정적인 상승세를 이어가며, 5월 기준 고양시 아파트 전세가율은 **71.0%**로 50개월 만에 최고치를 기록했습니다. 이는 정부의 대출 규제 강화로 매수 관망 수요가 전세 시장으로 유입된 결과로, 특히 덕양구 포레나킨텍스(전세 14.2억원)와 일산동구 일산요진와이시티(전세 7.55억원) 등 대형 단지에서 전세 수요가 집중되었습니다.

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2. 교통 인프라 확충이 부동산 시장에 미치는 영향

2.1. GTX-A 노선 개통의 파급효과

2024년 12월 개통한 GTX-A 노선은 고양시민의 일일 평균 2만 명 이상이 이용하며 서울 접근성 혁신을 이뤘습니다. 대곡역에서 삼성역까지 15분 소요되는 편의성으로 인해 덕양구 더샵포레나와 같은 인근 단지의 자산 가치가 연평균 3~5% 상승할 것으로 전망됩니다. 또한, 2025년 1분기 열차 3편성 추가 투입으로 출퇴근 시간 배차 간격이 6분으로 단축되며, 교통 편의성 향상이 지속적인 수요 창출로 이어질 전망입니다.

2.2. 신규 철도 계획과 개발 사업 연계

고양시는 고양은평선, 대장홍대선, 3호선 급행화 사업을 추진 중이며, 이와 연계한 대곡역세권 지식융합단지와 탑동 이노베이션밸리 개발이 진행되고 있습니다. 이러한 프로젝트는 2028년까지 총 26만㎡ 규모의 산업-주거 복합단지를 조성할 예정으로, 인근 주택 수요 증가를 견인할 것으로 보입니다.

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3. 지역별 부동산 시장 심층 분석

3.1. 덕양구: 교통허브와 신규 분양의 시너지

덕양구는 GTX-A 대곡역과 교외선 원릉역이 접근해 서울 15분 생활권으로 부상했습니다. 2025년 3월 분양된 고양더샵포레나(2,601세대)는 59㎡ 기준 13억원대 거래되며 청약 경쟁률 12:1을 기록, 신도시 수요를 흡수했습니다. 또한, 원당1구역 재개발 사업으로 인해 2026년까지 3,000세대 규모의 주택이 추가 공급될 예정입니다.

3.2. 일산동구: 공급 과잉과 가격 조정

일산동구는 2025년 상반기 더샵일산데이엔뷰1·2단지(1,603세대) 입주로 인해 매매가격이 -0.15% 하락한 반면, 전세가격은 3.81% 상승하며 전세가율 격차가 확대되었습니다. 특히 풍동지구 내 킨텍스원시티M3블럭은 84.5㎡ 기준 13.3억원으로 평당 1,570만원을 형성하며 고급 주거지 이미지를 공고히 했습니다.

3.3. 일산서구: 재개발 호재와 지가 상승

일산서구는 2025년 개별공시지가가 전년 대비 2.01% 상승하며 재개발 사업 잠재력을 인정받았습니다. 일산신도시 제2차 재정비촉진지구 사업이 본격화되면 2030년까지 1,200세대 규모의 주거 단지가 조성될 예정이며, 이에 따라 인근 주엽역 일대의 토지 거래가 활발해질 전망입니다.

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4. 공급-수요 균형 및 정책 영향

4.1. 신규 분양 물량과 시장 흡수율

2025년 고양시 총 입주 물량은 2,090세대로, 전년 대비 60% 감소한 수준입니다. 그러나 덕양구 고양더샵포레나와 일산동구 일산요진와이시티 등 대형 단지의 분양으로 인해 특정 지역에 공급이 집중되며, 단기적인 가격 변동성이 예상됩니다.

4.2. 정책 리스크와 금리 변동성

개별주택가격 공시제도 강화에 따라 2025년 고양시 지가가 2.54% 상승했으며, 이에 따른 재산세 부담 증가가 투자 수익률 계산에 영향을 미치고 있습니다. 또한, 한국은행의 기준금리 동결(현재 3.5%)이 유지되나 PF 대출 금리는 **4.5~5.0%**대를 유지해 개발사의 자금 조달 비용은 여전히 높은 상황입니다.

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5. 중장기 전망 및 투자 전략

5.1. 2026~2030년 개발 프로젝트 기반 성장

GTX-A 노선 완전 개통(2028년)과 함께 대곡역세권 지식융합단지가 완공되면, 덕양구를 중심으로 한 1시간 경제권이 확대될 전망입니다. 이에 따라 인근 단지들의 자산 가치는 연평균 4~6% 상승할 것으로 예상되며, 특히 교세부 단지와 재개발 예정 구역이 투자 유망지로 꼽힙니다.

5.2. 포트폴리오 다각화 전략

단기 변동성 관리 차원에서 ▲덕양구 GTX 인접 신규 단지(예: 더샵포레나) ▲일산서구 재개발 예정 구역 ▲일산동구 전세 수요 높은 중소형 단지를 5:3:2 비율로 분산 투자할 것을 권장합니다. 또한, 2025년 4월 공시된 개별주택가격을 활용한 토지보유세 최적화 전략이 필요합니다.

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6. 결론: 고양 부동산 시장의 도전과 기회

고양특례시는 GTX-A 노선과 대규모 재개발 사업을 기반으로 2025년 하반기부터 본격적인 성장 국면에 진입할 전망입니다. 그러나 금리 변동성과 공급 과잉 리스크를 고려할 때, 실수요자는 교통 인프라가 확보된 덕양구 중심으로 신중한 매매를 진행해야 하며, 투자자는 전세가율 격차를 활용한 갭투자 전략이 유효할 시기입니다. 특히 GTX-A와 연계된 혁신밸리 프로젝트는 고양시를 경기북부의 경제·주거 허브로 도약시킬 핵심 동력으로 평가됩니다.

Citations:

1. http://www.mediatoday.asia/1383942
2. https://zippoom.com/content/price/1038
3. https://www.asn24.com/news/articleView.html?idxno=441074
4. https://www.goyang.go.kr/dong/user/bbs/BD_selectBbs.do?q_bbsCode=1071&q_bbscttSn=20241230112713612&q_clCode=32&q_pClCode=
5. https://dnpq.tistory.com/entry/2025%EB%85%84-3%EC%9B%94-31%EC%9D%BC-%EA%B8%B0%EC%A4%80-%EC%A3%BC%EA%B0%84-%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8%EA%B0%80%EA%B2%A9
6. https://www.g-enews.com/article/General-News/2025/02/202502201734572587f0f3e23044_1
7. https://www.chosun.com/special/special_section/2025/04/17/DVRBYMX3KBGFVB4UWIILVZLW54/
8. https://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=84055
9. https://daily.hankooki.com/news/articleView.html?idxno=1218364
10. https://www.bizhankook.com/bk/article/29131